Akuntansi Sewa – Bagian 2

oleh Admin | Nov 20, 2016 | Akuntansi Keuangan, Artikel, Direktorat Pendidikan dan Pelatihan

KLASIFIKASI SEWA

Klasifikasi sewa yang digunakan dalam pernyataan ini didasarkan atas sejauh mana risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset sewaan berada pada lessor atau lesse. Risiko termasuk kemungkinan kerugian dari kapasitas tidak terpakai atau keusangan teknologi dan variasi imbal hasil karena perubahan kondisi ekonomik manfaat dapat tecemin dari ekspektasi operasi yang menguntungkan selama umur ekonomik aset dan keuntungan dari nilai atau realisasi dari nilai residu.

• Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara subtansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset
• Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara subtansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset.

Klasifikasi sewa sebagai Sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi dan bukan ada bentuk kontraknya.

CONTOH dari situasi yang secara individual atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan:

1. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;
2. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang diperkirakan cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan;
3. Mas sewa adalah untuk sebagian besar umum ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan;
4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati seluruh nilai wajar aset sewaan; dan
5. Aset sewaan bersifat khusus dan lessee yang dapat menggunakannnya tanpa perlu modifikasi secara material

SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE

Sewa Pembiayaan

Pada awal masa sewa, lesse mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini tersebut lebih rendah daripada nilai wajar. Penilaian ditentukan pada awal masa sewa. Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimun adalah suku bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak, digunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal dari lesse ditambahkan dalam jumlah yang diakui sebagai aset.

Sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset tersusutkan dan beban keuangan pada setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, dan penghitungan penyusutan yang diakui beerdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19: aset tak berwujud. Jika tidak ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatka hak kepemilikan pada akhir masa sewa, maka aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih pendek antara masa sewa dan umur manfaatnya.

Sewa Operasi

Pembayaran dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna. Dalam sewa operasi, pembayaran sewa (tidak termasuk biaya untuk jasa sepeti biaya asuransi dan pemeliharaan) diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dai manfaat yang dinikmati pengguna walaupun pembayaran dilakukan tidak atas dasar tersebut.

Akuntansi oleh Lessee

Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor, yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang.

            Berikut ayat jurnal lease yang sudah di kapitalisasi:

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee atau penyewa akan mencatat penyusutan. Kedua pihak akan menganggap pembayaran lease sebagai pokok dan bunga. Jika lease tidak dikapitalisasi maka tidak ada yang dicatat oleh si penyewa dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan di pembukuan lessor.

Kriteria Kapitalisasi :

• Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.

• Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus

Memungkinkan lessee untuk membeli properti yang di lease dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan.

• Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva yang dilease

Periode lease melebihi 75% dari umur ke konomis aktiva maka sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee, maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangaka waktu atas masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah.

• Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executor) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang dilease
• Jika nilai sekarang dari pembayaran lease melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi, sama halnya jika nilai sekarang pembayaran lease minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva, maka secara efektif aktiva tersebut dapat dibeli. Dalam menentukan nilai sekarang dari lease minimum, ada tiga konsep penting yang diperhitungkan, yaitu; 1) Pembayaran lease minimum, 2)Biaya executor, 3) Tingkat diskonto.

Lease atau sewa yang tidak memenuhi kriteria diatas diklasifikasikan sebagai Lease Operasi, jika memenuhi kriteria diklasifikasikan sebagai Lease Modal bagi lessee.

Metode Lease Modal

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor atau pihak yang disewakan membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang dilease, dan lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan, selama umur property yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok ditambah bunga.

Contoh soal:

Perusahaan anak dari Caterpillar dan Sterling Construction Corp menandatangani perjajian lease pada tanggal 1 Januari 2008 dimana Caterpillar meleasekan peralatan kepada Streling mulai tanggal 1 Januari 2008. Jangka waktu dan provisi dari perjanjian lease tersebut dan data terkait lainnya adalah:

• Jangka waktu lease adalah 5 tahun, dan perjanjian lease tidak dapat dibatalkan, yang mengharuskannya pembayaran sewa sebesar $25.981,62 pada awal setiap tahun
• Peralatan tersebut memiliki nilai wajar pada awal lease sebesar $100.000 dengan estimasi umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu.
• Streling dapat membayar seluruh biaya exucutory secara langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk pajak property sebesar $2000 per tahun, yang dimasukkan dalam pembayaran tahunan kepada lessor.
• Lease ini tidak mencakup opsi pembaharuan, dan peralatan kembali milik Caterpillar pada akhir masa lease.
• Suku bunga pinjaman incremental Streling adalah 11% per tahun.
• Caterpillar mentepakan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat pengembalian atas invetasi sebesar 10% per tahun.

Pertanyaan :

• Apa tipe lease ini?
• Carilah pembayaran lease minimum dan jumlah yang dikapitalisasi!
• Buatlah jurnalnya hingga 1 Januari 2012

Jawab :

Ini adalah termasuk lease modal dengan alasan:

1. Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan selama 5 tahun., memenuhi pengujian 75%
2. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum

Pembayaran Lease minimum = $23.981,62 x 5 = $119.908,10 (Pembayaran sewa sudah dikurangi pajak)

Jumlah yang dikapitalisasi = ($25.981,62 – $2000) x 4,16986     (*Present Value Factor i=10% N=5)

                                         = $100.000

Ayat Jurnal Untuk mencatat Lease Modal pada pembukuan Streling per 1 Januari 2008:

Ayat Jurnal Untuk Mencatat pembayaran Lease pertama per 1 Januari 2008:

Pada akhir fiscal Lesse Company, 31 Desember 2008, bunga akrual dicatat sebagai:

Hutang Bunga = $100.000 – ($25.981,62 – $2000) x 10% = $7.601,84

Ayat Jurnalnya:

Penyusutan atas peralatan yang dilease selama 5 tahun jangka waktu lease, dengan menggunakan metode garis lurus, menghasilkan ayat jurnal berikut per 31 Desember 2008 :

    ($100.000 ÷ 5 Tahun)

Ayat Jurnal untuk mencatat lease per 1 Januari 2009:

Metode Lease Operasi

Dalam metod eoperasi, beban sewa (dan kewajiban yang berhubungan) harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika property digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode – periode yang memperoleh manfaat dari penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan. Akrual dan penangguhan (federal) yang tepat akan dilakukan jika akhir periode akuntansi terjadi antara tanggal – tanggal pembayaran.

SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR

Sewa Pembiayaan

Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan dalam laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto. Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan Seluruh risiko dan manfaat yag terkait dengan kepemilikan hukum dialihkan oleh lessor kepada lessee, dan dengan demikian penerimaan piutang sewa diperlakukan oleh lessor sebagai pembayaran pokok dan pendapatan keuangan sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan jasanya.

Lessor sering mengeluarkan biaya langsung awal meliputi:

• Komisi
• Biaya hukum
• Biaya internal yang bersifat tambahan

Biaya langsung awal tidak termasuk biaya umum sepeti lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan dan pemasaran. Untuk sewa pembiayaan, selain yang melibatkan lessor pabrikan atau dealer, biaya langsung awal perhitungkan sebagai bagian dari pengukuran awal piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa sewa. Suku bunga implisit daam sewa ditentukan sedemikan rupa sehingga biaya langsung awal secara otomatis sudah termasuk dalam piutang sewa pembiayaan, sehingga tida diperlukan penjumlahan yang terpisah. Biaya yang dikeluarkan oleh lesso pabrikan atau dealer yang terkait dengan negosiasi dan pengatuan sewa tidak termasuk biaya langsung awal. Dengan demikian, biaya tersebut tidak termasuk dalam investasi sewa neto dan diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui untuk sewa pembiayaan umumnya diakui pada masa awal sewa.

Sewa Operasi

Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi dalam laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut. Pendapatan dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali tedapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu yang mana penggunaan manfaat aset sewaan menurun. Biaya, termasuk penyusutan, yang terjadi untuk mempeoleh pendapatan sewa diakui sebagai beban.

Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan pengatuan sewa operasi ditambahkan dalam jumlah tercata aset sewaan dan diakui sebgai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa.  Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan kebijakan penyusutan normal lessor untuk aset serupa, dan penyusutan tersebut dihitung sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19: Aset Tak berwujud

Akuntansi oleh Lessor

Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Lease pembiayaan langsung pada hakikatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh lessee. Pada jenis lease ini, lessor mencatat piutang lease alih-alih aktiva lease. Piutang lease ini menjadi nilai saat ini dari pembayaran minimum lease. Ingat bahwa “pembayaran lease minimum” mencakup :

1. Pembayaran lease (tidak termasuk biaya executor)
2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)
3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)
4. Denda atau penalti atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)

Selain itu, jika lessor membayar biaya-biaya executor,maka pembayaran lease harus dikurangkan dengan jumlah tersebut untuk menghitung pembayaran lease minimum.

Metode Operasi (Lessor)

            Menurut operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa. Aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang biasa,dimana beban penyusutan periode berjalan ditandingkan dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapat ynag diakui dalam setiap periode akuntansi berjumlah sama (dalam garis lurus) tanpa memandang ketentuan atau provisi lease, kecuali dasar lain yang sistematis dan rasional lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat itu diperoleh dari aktiva yang dilease.

            Selain beban penyusutan, biaya pemeliharaan dan biaya jasa lain yang diberikan menurut provesi lease yang berkaitan dengan periode akuntansi berjalan juga dicatat sebagai beban. Lessor akan mengamortisasi setiap biaya yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen seperti honor penaksiran, honor penemu,dan biaya kredit cek selama umur lease yang biasanya atas dasar garis lurus.

Contoh ayat jurnal untuk mencatat penerimaan sewa :

Cash (D)                      XXXX

Rental Revenue           (C)       XXXX

Penyusutan dicatat oleh Lessor sebagai berikut:

Depreciation Expenses (D)                  XXXX

Accumulated Depreciation   (C)                XXXX